18 мая 2022
Разрешения на сделки с недвижимостью: новые исключения

4 мая 2022 года Президент России подписал Указ № 254 (далее - Указ), который продолжил тренд на постепенное сужение круга сделок с недвижимостью, требующих разрешения Правительственной комиссии.

Во-первых, Указом предусмотрено, что иностранными лицами, связанными с недружественными государствами, не считаются лица:

  •  которые контролируются иностранными лицами, личным законом которых является право «дружественного» государства; или
  • которые контролируются иностранным государством, не относящимся к недружественным.

Важным условием для обоих случаев является установление контроля до 1 марта 2022 года.

Во-вторых, Указом подтверждена возможность совершения отдельных сделок без согласия Правительственной комиссии. В частности, без получения отдельного разрешения Правительственной комиссии можно:

  • осуществлять сделки в отношении недвижимости с гражданами недружественных государств. При этом при приобретении недвижимости у таких граждан зачисление денежных средств должно осуществляться на счет типа «С».

Ранее Правительственной комиссией было разрешено совершать такие сделки с любыми физическими лицами, связанными с недружественными странами (а не только с гражданами, как предусмотрено в Указе)[1];

  • заключать договоры участия в долевом строительстве и исполнять по ним обязательства, если участником строительства являются иностранные лица, связанные с недружественными государствами, либо российские лица, находящимися под контролем таких иностранных лиц.

Ранее Правительственной комиссией было разрешено совершать такие сделки с иностранными лицами, связанными с недружественными государствами[2];

  • осуществлять безвозмездные сделки с гражданами недружественных государств при условии, что стороны таких сделок являются супругами или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации.

Ранее Правительственной комиссией было также разрешено совершать такие сделки с любыми физическими лицами, связанными с недружественными странами (а не только с гражданами, как предусмотрено в Указе)[3];

  • сделки с иностранными лицами, связанными с недружественными государствами, либо российскими лицами, контролируемыми такими иностранцами, если такие сделки влекут за собой возникновение права собственности на помещения в объектах, которые построены и введены в эксплуатацию в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве).

В существующем виде последнее положение не исключает различные толкования.

В частности, указанную норму можно прочесть следующим образом: не требуют разрешения сделки по продаже застройщиком помещений, построенных им в рамках Закона о долевом строительстве. Ключевым аргументом в поддержку такого толкования является понятная цель регулирования: поддержка застройщиков путем устранения административных барьеров.

С другой стороны, ничто не мешает истолковать правило и иным, «расширительным» способом: не требуют разрешения любые сделки по отчуждению указанных объектов, в том числе любая последующая перепродажа. Такое прочтение нормы в большей степени претендует на то, чтобы называться буквальным.

Более того, из указанной нормы не следует явно, но не может быть исключена и возможность консервативного толкования, когда под указанными сделками будут фактически пониматься только договоры участия в долевом строительстве или, например, нередко применяемая уступка прав по таким договорам, то есть те сделки, которые заключаются в рамках Закона о долевом строительстве.

Как будет действовать это положение, покажет правоприменительная и судебная практика.

В Указе нет положений относительно судьбы ранее выданных разрешений Правительственной комиссии, в связи с чем можно предположить, что они должны считаться сохранившими силу.

Авторы: партнер Михаил Казанцев, советник Антон Алексеев,старший юрист Юрий Надежин, младший юрист Владислав Мальцев

___________________________________________________________________________________________________

[1] См.: Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 17.03.2022 № 12.

[2] Там же.

[3] См.: Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 04.04.2022 № 24.

КЛЮЧЕВЫЕ КОНТАКТЫ